临沂合同律师

众所周知，一旦当事人双方达成了具体合同，就可以在履行了相应的责任和义务的前提下享受合同赋予自己的权利。许多人认为：合同达成与否的标志是签订书面协议。这样理解并不全面，合同达成的标志有许多种，其中之一即：当事人双方有资金往来，并且有书面的凭证、收据或发票。在这种情况下，也可以认定当事人双方已经达成了合同，其必须履行合同的责任和义务，可以享受合同赋予的权利。案情：2006年4月27日，李某与某房地产公司签订了一份“购房定购单”，约定李某定购房地产公司承建的一套建筑面积为32平方米的商品房。此外，该定购单还约定：总房价为84000元，李某需于签订定购单之日交纳定金5000元，于2006年5月4日之前交付剩余款项，并与房地产公司签订“商品房买卖合同”。当日李某交纳了定金5000元，房地产公司向其出具了收据。可此后直到2006年5月15日，李某才再次向房地产公司付款25000元，房地产公司财务部门向李某出具了收据，并在收据上注明“李某房款（分期）”。2007年1月5日，当李某向房地产公司交纳其余房款54000元时，却遭到了房地产公司的拒收，其给出的理由是：李某在违反之前双方签订的“购房定购单”所约定的时间和方式交纳房款系违约，且其并没有与公司签订“房屋买卖合同”。此后不久，李某将房地产公司起诉至当地法院，请求法院判令房地产公司按照约定交付房产。法院经审理后认为，李某与房地产公司签订的“购房定购单”应受法律保护。“购房定购单”签订的当日，李某交纳了定金5000元，房地产公司向其出具了收据。2006年5月4日，李某没有按照约定交纳其余购房款并签订“商品房买卖合同”，已经构成违约。但是，李某在2006年5月15日到房地产公司交付第二笔购房款25000元时，房地产公司却予以接受，并且出具了收据，在其上注明“李某房款（分期）”，此收据明确显示房地产公司已经同意了李某分期付款购房的行为，故李某的违约行为已被房地产公司接受其第二笔购房款的事实否定。故房地产公司应当按照双方在“购房定购单”中承诺的价格，将李某定购的商品房交付其所有。最终法院判定，房地产公司需立即向李某交付其定购的商品房；李某需向房地产公司交付剩余房款54000元。点评：在上述这起看似简单的购房纠纷中，有两个问题需要引起广大房地产公司和购房者的注意。购房定购单的性质据有关司法机关统计，广大房地产公司和购房人对于“购房定购单”的法律效力普遍存在错误理解，对于违反“购房定购单”应承担哪些法律责任的问题，并没有一个统一的认识。造成这种局面的原因是房地产公司和购房人对“购房定购单”的性质没有一个明确的认识。“购房定购单”是商品房买卖双方为了达到订立商品房买卖合同目的而达成的一致意思表示。在通常情况下，其主要内容一般包括：买卖双方当事人的基本情况；商品房的基本情况（如商品房位置、面积等）；商品房价款计算及支付；定金及其罚则；签署正式买卖合同的期限等。从内容上来看，“购房定购单”仅仅是从合同，“商品房买卖合同”才是其主合同，它是为了保证商品房交易的正常进行而约定的。订立“购房订购单”的宗旨是为“商品房买卖合同”服务的，其中约定的内容应从属于拟订“商品房买卖合同”的主要内容，而不应超越它。如果主合同未能订立，那么从合同中除定金以外的内容则失去了其存在的意义，当事人仅需按定金罚则处理即可，其他内容作废。定金内容之所以存在是因为：“购房定购单”中的定金及其罚则的约定符合《担保法》中“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金”的规定，由此条法律解释的支撑，我们可以得出结论：不论主合同是否订立，从合同中关于定金部分的约定是完全可以独立存在的。综上所述，“购房订购单”其在性质上应属于“商品房买卖合同”的预约合同，从属于“商品房买卖合同”。虽然其中关于定金部分的约定可以独立存在，但是该类合同中关于“商品房买卖合同”基本内容部分的预约，则需依赖于主合同，即购房双方达成的“商品房买卖合同”。如何判断合同是否达成既然“购房订购单”的绝大部分内容不能独立存在，只有当签订了“商品房买卖合同”之后，其所约定的条款才有效力，那么，如何才能确定商品房买卖合同已经达成了呢？在法律角度上，确定一个合同是否达成立，要看是否签订了具体的书面文字协议，或者是否存在资金交易。在本案中，李某在与房地产公司签订了“购房定购单”以后，未能在双方约定的时间5月4日之前去签订“商品房买卖合同”。此时，房地产公司完全可以依据“购房定购单”中的定金罚则，不予退还李某的定金，并使“购房定购单”中关于拟订“商品房买卖合同”主体、标的及价款部分的约定作废。但是，当李某于5月15日依据本应该已经作废的“购房定购单”向房地产公司交付第二笔房款25000元时，房地产公司却予以接受，并出具了收据。对此，笔者认为，这种接受房款和出具收据的行为在本案中起到了一个重要的作用，即合同作用。因为，在双方已订立了“购房定购单”的前提下，李某向房地产公司交款的行为是其对房地产公司发出的新的要约，要约的内容就是之前双方订立的“购房定购单”中除定金以外的内容和所交的25000元，房地产公司接受房款的行为是对李某所发要约的承诺。此时，双方虽然没有订立形式上的书面“商品房买卖合同”，但是双方之间已经形成了一个以“购房定购单”为基础的“商品房买卖合同”，并且这个合同因李某的交款、房地产公司出具收据的行为而已经开始履行。同时，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备商品房销售合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”从该条规定中可以看出，“购房定购单”可以认定为“商品房购买合同”应具备两个条件：一个是具备商品房销售合同的主要内容，一般包括合同主体、标的及价款；另一个则是出卖人已经按照约定收取了购房款，这里的购房款既包括全部购房款，也包括部分购房款，只要起到证明合同已开始履行的作用即可。因此，并不是只有当购房当事人双方签订了相关书面协议后，才标志着达成了“商品房买卖合同”，而是只要其具备了必要的内容，有真实存在的资金往来，且有文字证明的条件，就标志着“商品房买卖合同”已经达成。在本案中，李某与房地产公司方虽然没有订立形式上的书面“商品房买卖合同”即主合同，但是因为“购房定购单”已包含了主合同的主要内容，而且房地产公司已收受了李某的部分房款，故可以将双方所签订的“购房定购单”中的内容作为“商品房买卖合同”的内容来履行。(作者：彭林)