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邴园庆、陈光律师团队

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   申请退房时消费维权时效重及时

   消费者权益是指消费者在有偿获得商品或接受服务时,以及在以后的一定时期内依法享有的权益。 消费者权益,是一定社会经济关系下适应经济运行的客观需要赋给商品最终使用者享有的权利。

   不是所有的开发商违约行为都可以要求退房,这里涉及到一个重要的问题,就是超过一定的期限(有效期限)是不能够行使解除合同的权利。所以,消费者维权也要及时。下面以几个案件为例进行具体分析。

   一、延期交楼

   等待两年不能入住新房在南山工作的刘先生称,两年前,他在南山买了一套商品房,合同约定的交楼日期是2001年2月底,但是到了该交楼的时间,开发商以各种理由将交楼的日期一拖再拖,他到现场观察,发现虽然工地上有工作的迹象,但是工作人员很少,工程进度很慢。他和开发商在不停的争吵中,耐着性子等待了两年多。由于不能入住新房,他为此付出了更多的租金,他觉得实在是等不下去了,希望能够将房子退掉,并且要求开发商赔偿损失。但是,他担心由于时间过长超过了诉讼的时间。

   根据《合同法》第九十四条的规定,出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款,经催告后在3个月的合理期限内仍未履行,当事人一方请求解除合同的,应予支持,但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定,经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为3个月。对方当事人没有催告的,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的,解除权消灭。本案中当开发商延迟交楼时间超过3个月,消费者就获得了解除合同的权利,但是解除权只能在一年内行使,如果一年内不提出解除合同,就不能解除合同,只能够要求赔偿。就上面的案例分析,刘先生合同约定的交楼日期是2001年2月底,所以在2001年5月开始,刘先生就可以要求退房,但是退房的时效只能够延续到今年的5月份,现在已经超过了5月了,所以刘先生已经不能够要求解除合同,只能够要求赔偿。

   如果只要求赔偿损失,那么根据《民法通则》的第一百三十五条规定,向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期为2年,法律另有规定的除外。但是当事人只能够要求从其开始诉讼的时间起,向前计算两年的赔偿金。因为超出诉讼期的部分,法律上赋予的胜诉权就消失了,也就是这部分的赔偿就没有法律的保护了,但是其间的违约责任并不是消失,如果在合同上或者在协议中,有要求在任何时候都履行赔偿责任,直至延续到交楼为止的条款,法律就保证一直拥有要求赔偿的权利。一般正式的合同范本中都有关于规定赔偿金额的条款,但是如果没有,在《最新司法解释》中,也有条款进行约定。《解释(第十七条》》:“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法,违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定:逾期付款的,按照未付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的,按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”

   二、不能办证

   5年前,李先生在关外买了一套商品房,入住后开发商一直没有能够将房产证办下来,据说开发商办不下证的原因在于当时在取得开发用地的时候手续不完全,属于历史遗留问题。他现在想回到市区居住,将这套住房卖出,苦于没有房产证而无法上市交易。他询问是否能够向开发商要求赔偿,如果退房的话可否成立。

   《最高人民法院于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中有条款规定,合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年,由于开发商的原因,导致买受人无法办理房屋所有权登记,买受人可以请求解除合同和赔偿损失。 由于在规范的购房合同文本中没有关于时间的约定,所以也不会受到《民法通则》关于诉讼期限的限制,李先生的房屋虽然已经入住5年,但是仍然可以要求退房,并且赔偿损失。赔偿损失的概念就是,根据合同的约定或者在合同没有具体约定的情况下,按照实际损失计算赔偿,实际损失包括装修(折价后)、手续费、一次性付款的按照银行利率计算的利息等等。如果只要求赔偿损失,那么根据《民法通则》的第一百三十五条规定,向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为两年,法律另有规定的除外。当事人虽然5年没有拿到房产证,但是真正能够获得法律保障的也只有两年。赔偿的金额,如果合同上有约定的,从其约定,没有约定的按照《解释(第十八条)》:“由于出卖人的原因,买受人在期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。

   提醒消费者:诉讼时效中断由于很多消费者缺乏诉讼时效方面的法律知识,导致丧失了部分权利。购房者遇到开发商延期交楼的,可以用书面形式通过回执、挂号信、特快速递、电报或上门找开发商签收的方式提出违约金的要求,从而引起诉讼时效中断,全面维护自己的合法权益。